5、7、8期/西屯.中科.逢甲10.11.12期/台中房地產/永慶小胡0955-853181

【文/倪子仁 攝影/邱添榮】房屋實價登錄將於近期上路，帶來了房市好壞不同的聲音。好的是房市資訊更透明了，然而實價登錄後跟隨要上路的實價課稅問題，也正逐一浮出檯面，在沒有完善的配套措施搭配下，實價課稅能像奢侈稅一樣隨即上路？

印象中買房子就是要拿把大刀，和銷售人員先砍價再殺價！然從今年預計九月起，政府推動不動產實價登錄，附近房價一坪多少，上網一查一目了然，現在就有建商與房屋代銷業者響應政府，率先推出房屋銷售採『不二價』方案，給消費者了解真實的價格，讓交易時間縮短，買氣回溫。

遠雄房地產行銷副總經理夏念祖表示，該公司自二○○五年、銷售林口與三峽地區的建案開始，就嘗試不二價，的確對銷售秩序頗有助益，目前銷售中建案，區域案量較大的中和案及遠雄部分建案，皆採不二價方式銷售。

夏念祖說，因實價登錄與實價課稅脫鉤，基本上，對房市的衝擊大為降低，但心理影響還在。就建商來說，實價登錄能促使交易價格透明化，房價『不二價』時代將可提早全面來臨。實價登錄實施後，也可省去購屋者『殺很大』的陋習行為。基本上，高低樓層價格有差，另同一樓層中，面河、面公園與沒有景觀的價格差多少，藉由價格透明化，可省去購屋者疑慮。

根據美國、日本與中國大陸等已實施實價登錄及課稅的國家，案件一成交，馬上就上網登錄，價格均可查詢得到，議價空間相對有限。以大陸來說，現存議價空間約在五％以內，而美國約只有二％，至於日本則是『不二價』實施較落實的國家。夏念祖說，實價登錄能與國際趨勢接軌，未來銀行在房貸審核上，由於有數據可以參考，可望加速房貸審核。此外，房價透明化後，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤作用。

海悅廣告總經理曾俊盛則認為，實價登錄即將上路，未來房市的真實成交價會『全都露』，不二價銷售會漸成趨勢，海悅廣告將全面朝此方向努力。曾俊盛說，不二價銷售對買方來說，不必擔心自己是不是買得比別人貴；對業者來說，可以加速建案銷售腳步，同時建立房市良好的交易秩序，堪稱三贏。

曾俊盛並透露，海悅首度嘗試不二價，是在台中國美館特區的百億元大案「天空樹」，平均每坪六○萬元，這也是海悅與建商富邦兩家公司首度揮軍台中房市的處女作。另外位於台北市士林夜市旁的百億豪宅案「圓山1號院」，在價格確定後，也將以不二價的方式銷售。

曾俊盛認為，「天空樹」與「圓山1號院」兩案，在他與開發商富邦建設及興富發建設取得共識，採取不二價銷售的策略後，就陸續有上百組的買方來電詢問，顯然此做法是很貼近消費者需求的。

很早就實施不二價制度的新理想廣告，副總經理莊聖雄直指，近幾年來房屋銷售業者『開高價、看買方怎麼殺』的情況實在太嚴重了，趁實價登錄將上路之際，導正此風氣自然是好事一樁。

莊聖雄說，他們推動不二價制度以來，多數買方覺得良好的交易秩序確實令買方耳目一新。不二價的策略，形同『剛性開盤』，直接告訴買方最低成交價何在，同一格局方位，不會有兩種價格，可讓交易更有效率。然莊聖雄不否認，房市在多頭、房價看漲時，不二價推動得較順利，但如果是景氣不好、房價看跌時，不二價就推動得很辛苦，因為報章媒體及學者都呼籲房價要從七折、八扣殺起，不二價自然很難推動。

不可急就章貿然上路

在問到實價登錄正式實施後，實價課稅是否可能是下一步？遠雄夏念祖副總說，全台灣有八百零九萬一千多戶家庭、共八百一十四萬二千多棟住宅存量，沒有長時間的累積案量，沒原始成交價格，房屋、土地怎麼分離價格，據以課稅呢？契稅是要以公告現值還是實價來課？怎麼檢討各種不動產稅率？除非有完整配套，否則急就章貿然實施，將造成市場亂象、製造民怨。

夏念祖表示，依目前土增稅和實價課稅併行的雙軌制，也必須有完整的配套。否則，我家按實價課稅、如果隔壁三代沒買賣就依公告現值課稅，那一定會有人抗爭。夏念祖更直言，政府若實施實價課稅，每個家庭的稅負將因此提高，影響每一個家庭，目前台灣有八百多萬戶家庭，如要實價課稅，怎麼取得這些中古屋當初的購進成本？這就是一大困難了，且一般小型建商找出取得成本也很困難，只有上市櫃公司必須依法公告取得價格，但比例根本不到千分之一，所以短期內要推動，一定有困難，除非有完整配套方案。

海悅廣告總經理曾俊盛說，實價登錄是超大工程，根據全台每年移轉件數約三十至四十萬戶計算，實價登錄需達二十年以上，才有可能達住宅存量的百分之八十至九十，所以，實價登錄在落實上有很高的難度。

曾俊盛表示，他個人贊成房地產交易實價登錄與實價課稅，但如沒有完善配套就貿然實施實價課稅，恐引發民眾不平、甚至可能引起社會動亂，這問題比復徵證所稅嚴重幾十倍。曾俊盛認為，實價登錄後，接著將涉及實價課稅，但推動立法前，產官學界最好要釐清四大盲點，首先實價登錄和實價課稅的總價中，要如何分離房、地的價格？第二，怎麼認定『成本』？第三，不動產相關稅制繁多，稅率如何釐清才不致造成重複課稅、全民有政府加稅的恐慌？第四，稅負都有轉嫁效應，實價登錄、實價課稅與政府想解決高房價問題根本是兩碼子事。

曾俊盛表示，房價實際登錄和實價課稅並不能解決高房價問題，他舉例指出，香港、大陸、新加坡都已實施，可是房價還是繼續攀升，可見房價透明化和高房價並無相關性。

實價課稅不應重複課

訊。

請地政司說清楚講明白

但莊聖雄副總表示，代銷業者與房仲業者或是個人交易不同，代銷業者契約主要是接受建商委託銷售整個不動產建案，新增條文中以『契約屆滿或終止』三十日內進行申報即可，太過含糊，因為一個建案完銷時間可能半年，也可能長達好幾年，然而主管機關地政司目前連建案登錄的方式、要如何登錄，是登錄建案的單一均價，還是不同棟的每一戶都要登錄，如果碰到平面、立面的價差很大又要如何登錄，地政司根本都沒有說清楚講明白，弄得大家『霧煞煞』！

內政部的政令宣導表示，消費者能從登錄的資訊中，得知想買的房子的前一手，甚至前幾手的交易價格，對於該用多少錢買進，心裡會更有譜，不用擔心屋主或仲介業者居中哄抬價格，把自己當肥羊。價格都透明化後，相對就沒有炒作、哄抬價格的空間，購屋者在購屋時會比較有優勢。但也由於房屋價格透明，賣方的獲利空間就會相對有限，但這有助於防止房價泡沫的產生。有人擔心透明化，會使買、賣雙方的財產等隱私曝光或被稅捐機構查稅等等，因此要求政府提供完善的配套措施。適度的配套是應該要做，但絕對不能因噎廢食，不二價、實價登錄與實價課稅的『好法』才是全民之福。

-------------------------------------------------------

小胡專營西區、西屯區、南屯區、五期、七期、八期物件

歡迎委託銷售. 來電約賞屋！

歡迎指名看屋:永慶不動產新市府甲加盟店　胡雅迪 0955-853181

或直接搜尋:

永慶小胡

更多精選物件: http://i.housefun.com.tw/0955853181

歡迎指名看屋:永慶不動產新市府加盟店　胡雅迪0955-853181

-------------------------------------------------------------------------------------------

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
本公司非一般小品牌仲介公司